2025년 대량 말소 절정! 아파트 임대사업자 사라지면서 전세·매매시장 받을 충격
🏢 2028년, 3년내 사라지는 아파트 임대사업자 충격 파장 분석 📊
2028년까지 아파트 임대사업자 10만호 자동말소 완료. 전세시장 급등, 종부세 폭탄, 매매물량 증가 등 부동산 시장에 미칠 파장을 전문가 분석으로 알아보세요.
📑 목차
📜 아파트 임대사업자 폐지 배경
🔍 정책 변천사
- 2017년 8·2, 12·13 대책: 등록임대사업 활성화 정책 도입
- 2018년: 종부세 인상으로 신규 등록 급증(38만2천호)
- 2019년 9·13 대책: 세제혜택 축소로 등록 감소
- 2020년 7·10 대책: 아파트 등록임대사업자 제도 완전 폐지
문재인 정부 출범 후 임대차 3법 도입 추진에 따른 시장 충격 완화를 위해 등록임대 활성화를 추진했으나, 다주택자 감세 논란으로 2020년 아파트 등록임대사업자 제도가 완전 폐지되었습니다.
📅 2028년까지 자동말소 일정
💡 현황: 2020년 25만2천호 → 현재 10만호 남짓 → 2028년 완전 소멸
🏠 전세시장에 미치는 영향
📈 전세가격 급등 예상
- 시세 대비 50% 수준 → 시세가격으로 상승
- 서울 요지 전세 보증금 2~3배 인상
- 장기 거주 가능한 저렴 전세 소멸
👥 임차인 충격
- 월세 2.7배 인상 사례 발생
- 보증금 3억 4천만 원 추가 부담
- 저소득층 주거 불안정 심화
💰 실제 사례 분석
2018년 등록 임차인 A씨 사례:
- 현재: 보증금 2억6천만 원, 월세 79만 원
- 말소 후: 월세 211만5천 원 (2.7배) 또는 보증금 8억 원
- 추가 부담: 월세 132만 원 또는 보증금 3억4천만 원
💸 임대인 세부담 급증
🔍 종부세 급증 요인
합산 배제 종료
등록임대주택 종부세 합산 배제 혜택 소멸
공시가격 상승
현실화율 69% → 80.9% 목표
공정시장가액비율
60% → 80% 인상 가능성
💰 세부담 증가 사례 (B씨)
📊 매매시장 영향 전망
📈 매물 증가 요인
- 종부세 부담 급증
- 양도세 중과 유예 종료(5월 9일)
- 임대 수익성 악화
- 다주택자 처분 압박
🎯 예상 영향
- 서울 고가 아파트 매물 급증
- 지역별 차별화된 영향
- 시세차익 고려한 선별 매도
- 단기적 공급 과잉 우려
임대사업자 C씨: "앞으로 3년간 등록임대 아파트 4가구가 말소되는데 보유세 부담을 감당하지 못할 것 같아서 순서대로 매도하려고 한다."
🛡️ 임차인 대응방안
⚡ 단기 대응
- 임대인과 사전 협의 진행
- 전세가 저렴한 지역 물색
- 월세 전환 검토
- 주거 안정성 확보 방안 모색
🎯 장기 대응
- 주택청약 적극 활용
- 공공임대주택 신청
- 주택구입 자금 준비
- 거주지 다변화 고려
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❓ FAQ
Q1. 등록임대 아파트 부활 가능성은?
현재 윤석열 정부가 2023년 아파트 임대등록 부활을 추진했으나 국회 통과에 실패했으며, 다주택자 감세 논란으로 재추진 가능성은 낮습니다.
Q2. 임차인은 언제까지 현재 조건으로 거주 가능한가요?
8년 의무 임대 기간이 종료되는 시점까지 가능하며, 2018년 등록된 경우 2026년, 2019년 등록된 경우 2027년까지입니다.
Q3. 임대사업자의 세부담은 얼마나 증가하나요?
종부세 합산 배제 종료로 161~283% 급증 예상되며, 공정시장가액비율이 80%로 인상되면 연간 4천만원 이상 추가 부담이 발생할 수 있습니다.
Q4. 매매시장에는 어떤 영향을 미칠까요?
보유세 급증과 양도세 중과 유예 종료로 다주택자의 매물 출회가 증가할 것으로 예상되며, 특히 서울 고가 아파트 중심으로 공급 증가가 예상됩니다.